Les chiffres du MCC critiqués
Dans le texte du Mouvement citoyen de Chambly (MCC) exposant les principales raisons de l’opposition du groupe au projet de développement de 500 logements sur l’ancien terrain de golf, nous avions fourni une explication détaillée de la provenance des chiffres avancés sur le nombre de logements prévus sur le territoire de Chambly.
Le conseiller Jean-Philippe Thibault, dans un commentaire sur Facebook (qu’il a depuis effacé, comme tous les autres qu’il avait écrits sur la même publication), a mis en doute nos chiffres. Il a même accusé notre méthode de calcul d’être un « geste démagogue », afin d’arriver à un « chiffre alarmiste » (voir plus loin pour les détails).
Mais il a d’abord commencé par nous demander de fournir la source de nos chiffres :
« En tout respect, il serait transparent de vôtre part d’indiquez la source des chiffres avancés. Comme le 1830 logements, le 14%, le total de 18%. J’ai beaucoup de difficulté à voir comment vous arrivez à de tels chiffres avec tout ce qui est présentement approuvé et en cours de construction. Je crains que vous puissiez induire les citoyens en erreur sans le vouloir en n’incluant pas les sources sur les quelles vous basez les chiffres que vous avancez. »
Manque de transparence ?
Il semble que M. Thibault ait vu le feuillet distribué par le MCC de porte en porte. Dommage qu’il n’ait pas scanné le code QR disponible sur celui-ci, car il aurait trouvé l’article qui contient (à la fin) la source détaillée de ces chiffres. Ce que nous lui avons indiqué. Sa réponse commence ainsi :
« Oui, en effet, j’avais très bien vue, mais j’ai du mal à comprendre le 1 125 logements additionnels. »
M. Thibault nous avait donc demandé d’indiquer (pour raisons de transparence) la source des chiffres qu’il avait, pourtant, « très bien vue ».
Dans ce même commentaire, M. Thibault cite un paragraphe de notre texte et conclut ainsi :
« Je terminerais en mentionnant qu’en février 2018 c’était dans un tout autres contexts ou la populations n’a jamais étés proprement consulté et impliqué j’ai moi-même signé ce registe. »
Il y a peu de différence. En 2018, la population n’a pas été consultée et en 2024 non plus, à tout le moins pas sur l’essentiel, qui est le nombre de logements prévus (500) et le pourcentage de la superficie du terrain dédié au développement résidentiel (30%). Le principe de la cohorte citoyenne, qui n’avait droit de regard que sur la disposition des 500 logements et de la rue d’accès, fait un peu penser à la populaire analogie de ceux qui réarrangeaient les chaises sur le Titanic alors qu’il était en train de couler. On passe à côté de l’essentiel. La cohorte citoyenne n’a pas non plus eu accès à la caractérisation écologique du site, qui avait pourtant été promise par la mairesse.
Nos explications n’ont pas semblé convaincre M. Thibault qui a accentué ses critiques. Un autre commentaire commence par « Vous faites tout ce qui est possible pour arriver au chiffre le plus gros possible, un geste purement démagogue qui me déçoit énormément. »
Diantre ! Denis Lavoie avait déjà traité le MCC de « groupe hargneux » et de « groupuscule vindicatif » mais, sauf erreur, M. Thibault est le premier politicien qui nous traite ouvertement de « démagogue » (enfin, soyons modestes, il nous accuse plus précisément de poser « un geste purement démagogue »).
Aussi, d’après M. Thibault, nos chiffres sont « alarmistes » et nous nous livrons à de la « pure spéculation ». Alors, refaisons la démonstration du calcul, mais avec plus de détails.
L’estimation du nombre de logements prévus à Chambly
Comment en sommes-nous arrivés au chiffre de 1 830 logements prévus à Chambly (sans compter ceux sur le golf) ?
Projet site Bennett Fleet
D’après le document du projet (page 4) sur le site internet de la Ville de Chambly, ce projet comptera 246 logements pour la Résidence privée pour aînés (RPA) et 183 autres logements.
Projet Lumicité
D’après le document du projet (en page 4), sur le site internet de la Ville de Chambly, le projet Lumicité comportera 206 logements.
Projet rue Briand
D’après le document du projet (en page 4), sur le site internet de la Ville de Chambly, le projet de la rue Briand comportera 54 logements.
Projet site marina
D’après un article du Journal de Chambly du 30 janvier 2024, le projet sur le site de la marina comportera 15 logements.
Projet Aera
D’après le document du projet (en page 5), sur le site internet de la Ville de Chambly, le projet Aera (sur l’ancien site du motel Mon repos) comportera 150 logements.
Toutefois, dans le Programme particulier d’urbanisme (PPU) centre-ville patrimonial et récréotouristique de Chambly (page 55), on voit que l’estimation du nombre de logements du site était située entre 100 et 120 logements. Le nombre réel dépasse donc de 25% la limite maximale de la fourchette qui avait été fournie.
Projet Cloriacité
D’après le document du projet (en page 5), sur le site internet de la Ville de Chambly, le projet Cloriacité (qui aura sa façade sur l’avenue Fréchette) devait au départ comporter 113 logements.
Toutefois, lors de l’assemblée du conseil municipal du 20 août 2024, le conseil a autorisé une augmentation du nombre de logements à 124 (voir le procès-verbal, en page 17, résolution 2024-08-336; point 7.7 de l’ordre du jour).
Combien d’unités de logement le PPU prévoyait-il ? Cela est difficile à établir avec exactitude, car le PPU ne comporte une estimation (de 340 à 400 logements) que pour un ensemble de quatre immeubles dont Cloriacité fait partie. On peut toutefois comparer les étages qui avaient été estimés et ceux qui seront réellement réalisés.
Dans le PPU, on voit un immeuble en forme de « U » comportant trois sections de tailles très similaires et dont le nombre d’étages est, respectivement de 3, 4 et 4, pour une moyenne de 3,67 environ.
Dans le document décrivant le projet, on voit plutôt une section occupant environ les 3/8 de la superficie du projet et faisant sept étages. Une autre section, correspondant également à environ les 3/8 de la superficie, fera quatre étages. Finalement, la troisième section, représentant environ un quart de la superficie, aura deux ou quatre étages. Nous avons utilisé la moyenne de ces chiffres (soit trois étages) pour nos calculs. Cela donne une moyenne (pondérée) de 4,88 étages, chiffre supérieur à ceux présentés dans le PPU par un facteur de 33% environ.
Nous constatons donc que, des deux projets qui ont été jusqu’ici approuvés et qui entrent dans la vision du PPU, l’un dépasse l’estimation du PPU (du nombre de logements) par 25% et l’autre par environ 33% (chiffre approximatif).
Comme le nombre total de logements additionnels construits à la suite de l’adoption du PPU était dans la fourchette de 750 à 900 et que les deux projets dépassent respectivement les estimés de 25% et de 33%, nous avons extrapolé le dépassement pour l’ensemble du PPU en prenant, non pas la moyenne de 25% et de 33%, mais plutôt, par prudence, le chiffre le plus bas des deux, soit 25%. En ajoutant 25% au chiffre de 900, on obtient 1 125.
Dans la somme de tous les projets (en cours ou à venir), on n’inclura donc pas les projets Aera et Cloriacité, puisque ceux-ci seront englobés dans le total attribué au PPU.
Résultat total
Nous avons donc les chiffres suivants :
| Projet | Logements |
| Bennett Fleet RPA | 246 |
| Bennett Fleet hors-RPA | 183 |
| Lumicité | 206 |
| Rue Briand | 54 |
| Site marina | 15 |
| PPU centre-ville (incluant Aera, 150 logements et Cloriacité, 124 logements) | 1125 (900 + 25%) |
| Total | 1829 (arrondi à 1830) |
Maintenant, comment en sommes-nous arrivés au chiffre de 14% d’augmentation du nombre de logements à Chambly ? Il faut évidemment partir du nombre de logements qui existent à Chambly en ce moment. Le nombre de 13 000 « unités d’habitation » a été fourni par le directeur général de la Ville, Jean-François Auclair, lors de l’assemblée extraordinaire du conseil municipal le 22 janvier 2024, lorsque le projet pour le golf a été annoncé.
Le calcul est simple : 1 830 ÷ 13 000 = 0,141 ou 14,1%.
Si on ajoute 500 logements sur le golf, comme le veut le projet du conseil, on arrive à 2 330 ÷ 13 000 = 0,179 ou 17,9%. Les chiffres ont été arrondis à 14% et 18%.
Pourquoi M. Thibault n’est pas d’accord
M. Thibault est en désaccord avec trois éléments de notre calcul.
1. Le projet de la Bennett Fleet
M. Thibault nous fait le reproche suivant : « vous ne mentionnez pas qu’avec la faillite du groupe sélection rien n’ai décider dans les faits pour la Bennett ».
Il est vrai que le Groupe Sélection a fait faillite, mais ses actifs ont été rachetés par divers groupes. Dans le cas du site de la Bennett, c’est Corev Immobilier Inc. qui a racheté les actifs (terrain et plans pour le développement). Un article du Journal de Chambly du 26 février 2024 indiquait d’ailleurs que son propriétaire président, Daniel Revah, s’attendait à des progrès rapides, en particulier pour la démolition de l’édifice actuel. De toute évidence, il a pris du retard, mais le projet existe toujours. Il n’y a aucune raison de l’exclure du calcul. Ces logements seront construits, tôt ou tard (mais apparemment tard).
2. Le PPU centre-ville
M. Thibault nous signale que « le PPU centre-ville est un exercise de vision, les projets en cours, ceux qui sont au point mort, la transparence de la démarche municipale qui implique pleinement la population et j’en passe. »
Certes le PPU est une vision. Mais le but de cette vision est qu’elle se réalise. Si un promoteur se pointe demain et veut construire des immeubles de sept étages le long de Périgny, de la place Chambly jusqu’au Maxi, le conseil actuel va sauter de joie. Cet « exercice de vision » a été produit spécifiquement pour être réalisé, non pas comme un simple exercice de style. Après, si ça n’arrive pas, quelque part les membres du conseil devront se demander où ils ont fait fausse route.
3. La majoration (de 25%) des chiffres du PPU centre-ville
M. Thibault écrit « vous augmentez les chiffres avancés dans le PPU centre-ville par pure spéculation. »
Nous avons observé que les deux projets autorisés par le PPU centre-ville comportaient un nombre de logements beaucoup plus élevé que les estimations contenues dans le PPU. Dans un cas, c’est de 25%, dans l’autre environ 33%. Il serait déraisonnable de supposer que non seulement les prochains projets ne dépasseront pas les estimations, mais qu’ils seront même inférieurs à celles-ci, ce qui serait la seule façon de ramener la moyenne à être exactement égale aux projections.
Ce que nous avons fait n’est pas de la spéculation, mais de l’extrapolation – et nous avons été prudents. Avec un projet à +25% et un autre à +33%, nous aurions pu prendre la moyenne (29%). Ou nous aurions pu prendre le chiffre le plus bas et l’appliquer à toutes les autres estimations, sauf pour le projet Cloriacité, qu’il aurait été raisonnable de laisser à 33%.
Non, nous avons pris le chiffre le plus bas et nous l’avons appliqué à toutes les estimations, même celle de Cloriacité, bien que nous sachions que le dépassement de l’estimation, pour ce projet, est supérieur à 25%. On pourrait donc nous reprocher d’avoir non pas surestimé, mais plutôt sous-estimé le chiffre de logements projetés que nous avons avancé.
Nous conservons donc le chiffre de 1 830 nouveaux logements, qui passerait à 2 330 avec le développement du golf. Bien sûr, si les prochains projets devaient proposer des nombres de logements inférieurs aux prévisions, nous réviserions nos calculs en conséquence.
L’équipe Labbé croit-elle encore en ses projets ?
Si un conseiller de l’équipe Labbé ne veut pas que l’on compte un projet approuvé, ni des prévisions d’un programme particulier d’urbanisme sur lequel l’équipe a fait campagne (« ils se rejoignent sur (…) le redéveloppement (du) centre-ville (…) »), serait-ce à dire que l’équipe commence à douter de ses propres projets ?
Chiffres alarmistes ?
M. Thibault peut ne pas être d’accord avec notre méthode de calcul, il reste que, si tout s’était passé exactement comme le souhaitait l’équipe Labbé, ces chiffres correspondraient exactement à la réalité. Si ce n’est (pour l’instant) pas le cas, c’est à cause de différents ratés dans l’exécution des plans, pour lesquels l’équipe Labbé devrait accepter au moins une partie du blâme.
La mairesse elle-même semble du même avis que M. Thibault, ayant écrit dans un courriel au président du MCC « Je vous invite à la prudence dans la publication de vos hypothèses, elles peuvent effectivement induire la population en erreur. »
Si, donc, ces chiffres, qui correspondent exactement à la « vision » (à défaut de correspondre pour l’instant à la réalité) du conseil municipal actuel, sont perçus par M. Thibault comme « alarmistes », ne serait-ce pas plutôt parce qu’ils sont… alarmants ?
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