L’équipe Labbé a justifié le projet de développement de 500 logements sur le golf par l’augmentation prévue de la population et la diminution observée des mises en chantier. Mais les chiffres qu’on nous présente sont-ils fiables ?

Voici le graphique qui a été présenté lors de la rencontredu 10 octobre 2024 : population en hausse, mises en chantier en baisse. Ce graphique était considéré important pour justifier le projet, l’urbaniste Alex Fortin y a consacré plus d’une minute de sa présentation. Il apparaît à la page 12 du document accompagnant la présentation.

Première anomalie :

Dans le graphique, on voit la population passer de 31 444 à 39 588 de 2021 à 2041. Mais à droite, dans l’encadré rouge, on lit « Accueillir près de 10 000 personnes d’ici 2041 ». Refaites vos calculs. Entre 31 444 et 39 588, il y a un écart de 8 144. Ce n’est pas « près » de 10 000. C’est une exagération de 22,8% !

Deuxième anomalie :

Dans l’encadré rouge, on voit aussi « ≈ 5 500 logements ». Si 8 144 personnes requièrent 5 500 logements, cela fait 1,48 personne par logement. Mais combien y a-t-il de personnes par logement à Chambly ?

La réponse se trouve tout simplement dans le recensement de 2021. Il y avait alors, à Chambly, 31 444 habitants (le même chiffre que celui qu’on voit dans le graphique ci-dessus) et 12 405 « logements privés occupés par des résidents habituels ». Cela donne une moyenne de 2,53 personnes par logement. Pour 8 144 nouvelles personnes attendues à Chambly d’ici 2041, cela devrait requérir 3 213 logements, pas 5 500. L’exagération passe à 71,2% !

Troisième anomalie

La série de chiffres utilisés commence en 2021. Mais le projet a démarré en 2024. On imagine que la très grosse majorité des personnes qui se sont ajoutées à la population de Chambly entre 2021 et 2024 ont un logement. Donc, partir à 2021 pour se rendre à 2041 est une erreur. On devrait partir de 2024.

Selon la même feuille de statistiques utilisée par l’Atelier urbain, la prévision, en 2021, de ce que serait la population de Chambly en 2024 était 33 145. Pour se rendre au chiffre de 2041, la différence de population n’est donc plus que de 6 443, pas 8 144 (et certainement pas « presque 10 000 »). On peut ajouter une autre exagération, de 26,4 %.

(Les plus observateurs noteront le chiffre de 31 470 de population à Chambly en 2021, plutôt que 31 444. L’Institut de la statistique du Québec utilise effectivement ce chiffre, très légèrement différent de celui de Statistique Canada. L’écart n’étant que de 0,086%, il peut être considéré comme non significatif.)

Avec ce nouveau chiffre, on n’a plus besoin que de 2 646 logements, moins de la moitié des 5 500 annoncés. L’exagération est maintenant passée à 107,9%.

Quatrième anomalie

Question fondamentale : d’où proviennent ces prévisions jusqu’en 2041 et qui affirment que la population de Chambly augmentera (à partir de 2024) de 19,4% ? La méthodologie utilisée était décrite dans un lien disponible à l’intérieur du tableau contenant tous les chiffres. Ce lien ne fonctionne plus mais l’information reste disponible dans les archives de l’internet. Voici l’explication :

Dans cet exercice perspectif, le scénario de référence ne doit pas être interprété comme la prévision d’un futur attendu, mais bien comme la projection d’un futur possible, sous l’hypothèse d’une poursuite ininterrompue des tendances récentes.

Pour plus de détails, lisez le texte fourni avec le lien fourni plus haut.

En clair

Les prévisions étant basées sur une simple continuation des tendances récentes, leur fiabilité laisse largement à désirer. Croit-on vraiment que la population augmentera de 19,4% à Chambly et de 40,4% à Carignan, mais de seulement 2,4% à Saint-Basile-le-Grand ? Croit-on vraiment que la population de Sainte-Julie baissera de 0,6% et celle de Verchères de 1% ? Est-il vraiment plausible d’imaginer que la population de Bromont augmentera de 33% et celle de Contrecoeur de 44% ?

Alors, quels chiffres choisir ? Il n’y a pas de bonne réponse, puisqu’on ne peut prédire l’avenir. Mais pour prendre un chiffre plus plausible, nous avons utilisé la moyenne de notre MRC, soit la MRC de la Vallée-du-Richelieu. Cette moyenne donne, de 2021 à 2041, une augmentation de la population de 15,27%, ce qui correspond à une augmentation annuelle (pendant 20 ans) de 0,71%. De 2024 à 2041, on passe donc d’une population de 32 148 (chiffre recalculé en utilisant le nouveau taux d’augmentation de la population) à 36 275, soit une augmentation de 4 127 de population.

À 2,53 personnes par logement, il faudrait donc, en 2041, 14 438 logements, une augmentation de 1 631 par rapport à 2024. Le chiffre de 5 500 est très largement supérieur à 1 631. C’est une exagération globale, en tenant compte des quatre anomalies de méthodologie, de 237,2% !

Mais il y a déjà des projets en cours ou à venir

Il y a déjà 980 logements prévus pour des projets déjà autorisés : Bennett Fleet (RPA, 246), Bennett Fleet (hors RPA, 183), Lumicité (206), Aera (150), Cloriacité (126 – chiffre augmenté suite à la résolution au point 7.1 de l’ordre du jour de l’assemblée municipale du 6 mai 2025), rue Briand (54) et site de la Marina (15).

En 2024, il manquait donc toujours 651 logements jusqu’à 2041, soit 38 logements par année. Le PPU centre-ville prévoyait jusqu’à 900 logements. Si on soustrait les projets Area et Cloriacité, lancés dans le cadre du PPU, il y a toujours un potentiel d’au moins 624 logements, sans tenir compte de ce que les deux projets lancés depuis l’approbation du PPU ont dépassé le nombre de logements prévu, ce qui pourrait encore être le cas avec les projets à venir.

Nous avons donc un besoin de 651 logements d’ici 2041, mais il y a un potentiel de 624 seulement dans le cadre du PPU centre-ville. Il ne reste donc plus que 27 logements à prévoir d’ici 2041, soit 1,6 logement par année. On devrait pouvoir y arriver, sans avoir besoin de 500 logements sur le site du golf, ou plutôt ce qui en reste.

Et les mises en chantier ? (La cinquième anomalie)

Rappelez-vous la courbe catastrophique des mises en chantier. Le chiffres donnés, affirmant montrer la situation des 10 dernières années, correspondent à de vrais chiffres et la courbe de tendance est correctement calculée à partir de ces chiffres. Selon cette courbe, le nombre de mises en chantier devait tomber à zéro à partir du 17 février 2025 et après, nous aurions eu des mises en chantier négatives, si cela était possible.

Ces chiffres sont issus du document « Portraits territoriaux édition 2021 – Ville de Chambly », publié par l’Observatoire du Grand Montréal.

Des données qui datent

Le gros défaut de ces chiffres, c’est qu’en 2024, ils dataient déjà de quatre ans. Pourtant, les chiffres pour 2021, 2022 et 2023 étaient disponibles. Ceux pour 2021 se trouvent dans le document « Bilan 2021 des mises en chantier résidentielles au Québec », publié par l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). Similairement pour 2022 et 2023.

On découvre qu’en 2021, le nombre de mises en chantier à Chambly a été de 244, une augmentation de 741%, la plus forte augmentation (en pourcentage) de tout le Québec, et de loin  !

Dommage de se priver de telles informations quand vient le temps de justifier le projet de 500 logements sur l’ancien golf.

Pour 2022 et 2023, les mises en chantier sont beaucoup plus modestes, à 26 et 30.

Pour 2024 et 2025

Les chiffres de 2024 ne sont pas encore disponibles, mais on peut déjà imaginer qu’ils seront d’un minimum de 551, si on ne compte que de Lumicité, Aera, Cloriacité, rue Briand et le site de la marina. Et en réalité, il y en a bien quelques-unes de plus.

L’année 2025 commence à peine, mais on peut sûrement compter sur le site de la Bennett Fleet (où la démolition de l’ancien immeuble est pratiquement terminée), ce qui donne toujours bien 429.

En utilisant ces chiffres, conservateurs, puisqu’ils n’incluent que les « gros » projets, et en se concentrant aussi sur les 11 dernières années, soit de 2015 à 2025 (plutôt que de 2010 à 2020), on arrive à un tout autre portrait de la situation. La courbe de tendance est maintenant légèrement positive. Si elle se maintenait jusqu’en 2041, nous aurions, croyez-le ou non, des mises en chantier totalisant 13 241 logements additionnels. En gros, le parc de logements de Chambly doublerait. Évidemment, et heureusement, cela ne se produira pas. C’est le risque d’essayer d’établir des tendances avec des chiffres qui fluctuent énormément.

Voyez à quel point la courbe change, en utilisant une fourchette de dates plus récente :

En octobre 2024, le conseiller Jean-Philippe Thibault avait accusé le MCC d’avoir fait « tout ce qui est possible pour arriver au chiffre le plus gros possible, un geste purement démagogue (sic) qui [le décevait] énormément », avec une méthode de calcul « alarmiste ». Que penser des chiffres proposés par la Ville et l’Atelier urbain pour justifier le projet de développement sur le golf ?